Em uma conversa com Gustavo Favaron, CEO global e Managing Partner do GRI Group, discutimos as dinâmicas e os desafios do mercado imobiliário global, a saúde do mercado e o ponto de atenção quanto aos investimentos em microapartamentos para curta duração, um tema que tem gerado bastante atenção, especialmente no Brasil. Favaron, um dos líderes mais influentes do setor imobiliário global, tem uma visão clara e estratégica sobre as mudanças que impactam o mercado e, em especial, o modelo de “short stay”, o famoso Airbnb.
O GRI Group, fundado e liderado por Favaron, é um dos clubes mais exclusivos e influentes do setor imobiliário, reunindo 19 mil executivos seniores de mais de 100 países e promovendo encontros que discutem as principais tendências do setor em centros econômicos globais. A presença constante de Favaron nesses hubs econômicos o posiciona como uma das principais vozes do mercado, sempre à frente dos movimentos globais.
O mercado imobiliário vive uma bolha?
Gustavo começa a entrevista com uma análise clara sobre o atual estado do mercado imobiliário. “O mercado está bem saudável, não vejo crise ou bolha. Está em um estágio maduro, com desafios pontuais, mas nada de grande preocupação.” Para Favaron, a diminuição no volume de lançamentos é parte de um ajuste natural para equilibrar a oferta e a demanda diante de um momento mais severo, principalmente devido aos juros elevados.
“Tendo dito isso, eu acho que existe sim uma superoferta de microapartamentos em algumas regiões do Brasil. Às vezes, quando falo de algumas regiões, como São Paulo, vejo que algumas estão com superoferta, outras não. Mas, na minha opinião, a maior parte já está com superoferta.”
A opinião de Favaron é corroborada por conversas com gente do mercado, suas análises pessoais e, claro, pela sua experiência prática com a Sofia Homes. A administradora de imóveis destinados à locação de curta duração tem 30 imóveis sob gestão, incluindo tanto propriedades próprias de Favaron quanto de terceiros. “Faço isso desde 2021, e percebi onde estava o patamar de taxa de ocupação, ticket médio, etc. Nos últimos dois anos, a qualidade da oferta começou a melhorar.” Ele explica que sua taxa de ocupação era de 90%, com um ticket médio de R$ 350,00. Com o tempo, outros proprietários começaram a reformar seus imóveis e novos começaram a ser oferecidos na plataforma. “Hoje tenho concorrência, o que me leva a ter uma gestão ainda mais profissional para atrair hóspedes e gerar bons resultados.”
O que é short stay e long stay?
Para alinhamento sobre prazos, Favaron destaca que, na sua visão, “short stay” (curta duração) vai de 1 a 15 dias, não importando o dia da semana. Já a estadia de média duração ficaria entre 3 a 6 meses, e o “long stay” (longa duração) começaria a partir de 6 meses.
O impacto da superoferta
A crescente oferta de microapartamentos e estúdios voltados para aluguel de curta duração, especialmente no Airbnb, foi identificada por Favaron como uma das principais tendências que vêm gerando distorções no mercado. Ele observa: “Nos últimos anos, a quantidade de lançamentos de estúdios para locação por Airbnb tem sido gritante. O volume de imóveis nessa categoria é impressionante, mas a saturação está gerando um impacto na rentabilidade.”
Um ponto importante é que as informações obtidas em eventos, conversas, viagens e análises de dados corroboram tudo o que Favaron observa de perto. Nesse contexto, ele apresentou uma ferramenta chamada AirDNA, lançada em 2017, que monitora todas as métricas de hospitalidade e imóveis de aluguel ao redor do mundo, especialmente no Airbnb.
“Em minha pesquisa na AirDNA, encontrei que, nos últimos 12 meses, a oferta de unidades dentro da plataforma Airbnb aumentou 41%. Isso demonstra que temos muito mais oferta do que demanda, pois você não aumentou a demanda nesse mesmo tamanho.” Ele acrescenta que “quase 50% de aumento na oferta é muita coisa, e a demanda não cresceu tanto.”
Com o aumento da oferta, o que antes era uma oportunidade rentável agora está sendo afetado pela competição crescente. A taxa de ocupação média do Brasil caiu de 65,3% em 2021 para 43,2% em janeiro de 2025. Além disso, o preço médio das diárias também sofreu uma queda significativa, de R$295 para R$250.
“Só não entende quem não quer, porque tem uma oferta muito maior — mais de 40% a mais — o que gera um volume grande de oferta e, por consequência, uma ocupação menor e uma taxa média de diária mais baixa, porque você acaba baixando o preço também.” Gustavo Favaron
A Grande Vitória no radar
Favaron também destacou o impacto local da crescente oferta de imóveis de curta duração. “Na Grande Vitória, por exemplo, a oferta aumentou 56% em apenas um ano. Esse crescimento é visível, e o que se vê é que muitos investidores estão colocando seus imóveis no Airbnb, mas com um retorno que já não é o mesmo que era antes.”
No caso da Grande Vitória, na minha opinião, esse aumento expressivo teve como raiz outro boom que aconteceu localmente. Estou me referindo as unidades hoteleiras que foram vendidas em sua grande maioria para investidores pessoa física, que adquiriram com expectativa de alta rentabilidade Com a saída das bandeiras dos hotéis, e o (quase) abandono desses empreendimento, elas foram convertidas para locação via plataformas como Airbnb.
Outras cidades como Rio de Janeiro (38%), Campinas (41%) e Salvador (56%) também vivenciaram uma explosão na oferta de microapartamentos, o que, como já mencionado, afeta diretamente a rentabilidade.
A queda da rentabilidade
Para Favaron, o cenário é claro: “O financiamento imobiliário que eles olhavam como atrativo estava a 8% ou 9%, e agora é de 12% até 14%. O ticket médio também caiu, como mostrei antes, e os resultados estão bem abaixo do esperado.” Ele vê uma mudança significativa para os investidores de microapartamentos, que agora enfrentam uma nova realidade de baixa rentabilidade.
Esse cenário, porém, abre uma oportunidade para os que souberem se adaptar. Favaron antecipa uma “separação entre os meninos e os homens” no mercado de Airbnb: “Quem mantiver uma gestão profissional e souber se adaptar às novas condições do mercado sairá vitorioso. Daqui a dois ou três anos, quem souber operar bem terá grandes frutos.”
A profissionalização da gestão
Apesar dos desafios, Favaron não vê um cenário de pessimismo total. “Quem souber operar bem vai sair como um bom gestor, e vai consolidar no mercado. Vai haver um aumento da base de usuários, e as tarifas vão subir.” Para ele, o mercado está passando por um processo de profissionalização da gestão, onde apenas os gestores mais experientes conseguirão sobreviver e prosperar.
Ele observa que “os investidores que operam sozinhos vão se cansar da complexidade da gestão. Aqueles que contratam empresas especializadas para fazer a administração do Airbnb vão ter sucesso no longo prazo.”
O futuro do mercado de imóveis de curta duração
Favaron encerra a conversa com uma previsão otimista: “Embora o mercado tenha dificuldades agora, a demanda por aluguel tradicional vai aumentar, e a locação por Airbnb vai se tornar cada vez mais profissionalizada.” Ele prevê que, no futuro, será um excelente momento para comprar imóveis de curta duração com descontos, especialmente para aqueles que souberem esperar e aproveitar as dificuldades dos investidores que estão entrando em stress pela baixa rentabilidade.
“Daqui a um ano e meio, o mercado vai estar ótimo para comprar esses imóveis, porque os preços vão cair com os investidores tentando vender. Será uma boa oportunidade para quem souber comprar na hora certa.”
Essa ênfase sobre esse tema nesta reunião com Gustavo Favaron faz total sentido, e é sobre ela que sempre falo para os clientes, amigos e investidores. Eles precisam entender a fundo localização, o produto e o que de fato ele pode gerar de renda. É preciso ser realista e fugir do discurso barato de venda, que diz que comprar uma unidade como essa é sinal de “rentabilidade garantida”. Não é, e muita gente já está vendendo, pois não consegue cobrir a parcela com o valor de short stay ou vê que não é brincadeira administrar um ativo desses com essa finalidade.
Informação constrói! Até a próxima.
