O mercado de galpões logísticos no Brasil, que já ultrapassa os 30 milhões de metros quadrados, tem experimentado um crescimento significativo. Esse avanço é impulsionado por fatores como o aumento do e-commerce, a busca por eficiência na cadeia de suprimentos e os investimentos em infraestrutura.
Os anos pós-pandemia intensificaram a expansão do setor, que hoje apresenta regiões com vacância próxima de zero. Em contrapartida, surgem desafios como a escassez de mão de obra qualificada. Além da disponibilidade física, os inquilinos têm buscado uma equação positiva entre localização, preço e qualidade construtiva.
Economia real como balizadora
Mais do que os números de vacância ou valores de locação, o setor é balizado pela economia real. É essencial observar os indicadores macroeconômicos para entender em que momento estamos no ciclo do mercado.
Informações como renda média, consumo das famílias, nível de endividamento e inflação são primordiais para traçar perspectivas. Em um cenário inflacionário como o atual, com taxas de juros elevadas — o chamado “custo do dinheiro” —, torna-se ainda mais importante acompanhar quais remédios a equipe econômica do governo pretende adotar.
Num eventual aperto monetário para conter a inflação, que resultaria em desaceleração da economia, o mercado de galpões pode ser afetado com desocupações, renegociações e aumento da vacância.
Principais polos logísticos do Brasil
As regiões com maior concentração e desenvolvimento de galpões logísticos incluem:
- Região Sudeste: São Paulo lidera com polos como Cajamar, Jundiaí, Guarulhos e Campinas, pela proximidade com centros urbanos e malha rodoviária consolidada.
- Minas Gerais: Municípios como Extrema vêm se destacando, impulsionados por incentivos fiscais e localização estratégica.
- Região Sul: Cidades como Curitiba e Joinville são polos importantes, beneficiados pela infraestrutura industrial e pela ligação com o Mercosul.
- Região Nordeste: Capitais como Recife, Salvador e Fortaleza crescem com o avanço do e-commerce e melhorias em infraestrutura portuária.
Espírito Santo: um polo logístico em ascensão
O Espírito Santo vem consolidando sua posição como polo logístico estratégico. Incentivos fiscais robustos, como o COMPETE-ES e o INVEST-ES, garantem reduções significativas de ICMS — podendo chegar a até 90% — para empresas do comércio eletrônico, atacadistas e importadoras.
O estado oferece também infraestrutura de qualidade, com acesso facilitado a rodovias, ferrovias e portos, como o Porto de Vitória e o Portocel. Municípios como Serra, Cariacica, Viana e Vila Velha concentram investimentos em galpões de padrão Triple A, com foco em eficiência energética e tecnológica.
A expectativa é que, nos próximos cinco anos, o Espírito Santo dobre sua capacidade instalada, saltando de 2 milhões para mais de 4 milhões de m² em galpões. Mesmo diante dos impactos potenciais da reforma tributária — que ameaça incentivos estaduais — o estado segue atrativo, com confiança dos investidores ancorada na estabilidade fiscal e localização estratégica.
Maiores inquilinos de galpões no Brasil
Entre os principais ocupantes de espaços logísticos no país, estão:
- Mercado Livre: 1,62 milhão m²
- Amazon: 543 mil m²
- Americanas: 477 mil m²
- Magazine Luiza: 454 mil m²
- Shopee: 441 mil m²
- Via: 265 mil m²
- DHL: 255 mil m²
- FedEx: 222 mil m²
- Shein: 215 mil m²
- Solística: 200 mil m²
Infraestrutura dos galpões logísticos modernos
Os centros de distribuição mais modernos do Brasil contam com:
- Pé-direito elevado para maior capacidade vertical;
- Sistemas de sprinkler ESFR (alta resposta) contra incêndios;
- Docas niveladas;
- Certificações ambientais como LEED e EDGE;
- Energia solar e sistemas de refrigeração eficiente.
Impactos da Reforma Tributária
A reforma tributária em curso traz incertezas importantes para o setor. A unificação de impostos e a mudança para tributação no destino podem alterar a atratividade de várias regiões logísticas, exigindo reavaliações estratégicas.
Com o fim dos incentivos fiscais interestaduais, regiões que antes se destacavam por vantagens tributárias podem perder competitividade. Especialistas apontam que a nova lógica tende a priorizar a eficiência logística real, e não mais benefícios fiscais.
Galpões automatizados e centros de distribuição de última geração
A automação ganha força no mercado brasileiro, com destaque para:
- WMS (Warehouse Management Systems) e AGVs (Automated Guided Vehicles);
- Uso de IoT para monitoramento em tempo real e manutenção preditiva;
- Projetos build-to-suit com automação industrial embutida.
Caso Amazon: automação e investimentos bilionários
A Amazon está intensificando seus investimentos em automação e infraestrutura logística com foco em eficiência e entregas mais rápidas, especialmente para os assinantes do Amazon Prime.
A empresa anunciou um plano de investimento de US$ 15 bilhões na expansão de sua infraestrutura logística global, com destaque para a construção de 80 novos galpões automatizados que devem aumentar em 65% a velocidade das entregas do Prime.
Atualmente, a Amazon já opera com mais de 750 mil robôs nos centros de distribuição. Entre eles, destacam-se:
- Proteus: robô autônomo que navega de forma inteligente pelos armazéns.
- Sequoia: voltado para separação e organização de pacotes.
- Digit: robô humanoide que interage com tarefas mais complexas dentro dos centros logísticos.
Além da automação, a Amazon também aposta em hubs locais para otimizar as entregas de última milha. O programa Amazon Hub já conta com mais de 250 parceiros no Brasil, incluindo empreendedores locais que fazem a ponte entre os centros de distribuição e o cliente final, garantindo maior agilidade.
Esses avanços refletem o compromisso da Amazon com tecnologia, automação e capilaridade para manter sua posição de liderança global no comércio eletrônico.
Informação constrói! Até a próxima.
