Com a alta do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) em abril de 0,24%, o aluguel na Grande Vitória também subiu. No acumulado de 12 meses, o aluguel residencial na capital Vitória apresentou 8% de alta, de acordo com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).
Além disso, o IGP-M recuou 0,32% na segunda prévia de maio. Com o resultado de abril, o índice acumulava alta de 1,23% no ano e 8,50% nos últimos 12 meses.
Em abril de 2024, o IGP-M registrou uma alta de 0,31% no mês, acumulando uma redução de 3,04% em 12 meses. O índice, medido pela Fundação Getúlio Vargas, mede a variação de preços de diversos setores da economia, por exemplo, nos aluguéis de imóveis.
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A especialista em locações imobiliárias, Raquel Queiroz Braga, explica que o IGP-M é um índice que sofre influência de commodities, por isso, todas as vezes que o dólar sofre alteração, o IGP-M também sofre.
Além disso, o índice não mede a inflação e, muitas vezes, ele pode estar até descolado da taxa. Por conta do aumento do IGP-M, os aluguéis de imóveis podem ficar mais caros.
Segundo o especialista em locações imobiliárias, Eduardo Ambrósio, em relação ao preço de aluguéis, muitos proprietários estão adotando uma postura flexível, preferindo negociar os reajustes com os inquilinos para evitar a desocupação do local e manter uma relação locatícia saudável.
Ambos concordam que, na Grande Vitória, a cidade com a média de preços de aluguel mais alta é Vitória, seguida de Vila Velha. “Vitória tende a ter uma média de preços mais alta devido à sua infraestrutura desenvolvida, localização estratégica e demanda consistente por imóveis”, disse Ambrósio.
Os bairros com aluguéis mais caros na Grande Vitória
O diretor comercial imobiliário, Charles Bitencourt, afirmou que os bairros com preço mais alto são Jardim Camburi, Praia do Canto, Jardim da Penha, Enseada do Suá, em Vitória, e Praia de Itapuã, Praia de Itaparica e Praia da Costa, em Vila Velha.
Também há novos bairros se consolidando, como o Jockey de Itaparica, em Vila Velha. Na Serra, tem Colina de Laranjeiras e Morada de Laranjeiras se consolidando cada vez mais. Aquela região de Colina está bem habitada e Morada começou a ter muitas coisas novas, condomínios de casas, prédios sendo lançados. Então vemos novos bairros.
| Bairros mais caros de Vitória | Valor do m² |
| Mata da Praia | 54,0/m² |
| Praia do Canto | 50,8/m² |
| Enseada do Suá | 49,5/m² |
| Barro Vermelho | 49,2/m² |
| Santa Lucia | 47,2/m² |
| Jardim Camburi | 46,2/m² |
| Santa Helena | 43,9/m² |
| Bento Ferreira | 42,8/m² |
Bitencourt afirma, porém, que, apesar de ter uma alta, é muito complexo definir o valor exato da alta nas cidades da Grande Vitória, pois isso depende dos bairros, dos espaços e da valorização dos imóveis.
| Posição | Cidades com aluguéis mais caros |
| 1º | Vitória |
| 2º | Vila Velha |
| 3º | Serra |
| 4º | Cariacica |
Reajuste no aluguel: primeiro passo é tentar acordo
Apesar dos proprietários estarem negociando mais para manter o contrato, algumas pessoas podem sentir dificuldades no pagamento. Por isso, os especialistas informam que, primeiramente, os locatários devem tentar negociar com os proprietários.
“Se o acordo não for alcançado, pode haver multas e juros, além de possíveis problemas legais pela desocupação”, informou Ambrósio.
Braga também completa que existem multas proporcionais ao tempo de alocação. Mas que o mercado é muito flexível nas negociações.
Eles frisam que os acordos são importantes nesses tipos de contrato e que, muitas vezes, o proprietário leva em conta outros fatores, como o locatário sempre pagar em dia ou conservar o ambiente.
Caso, mesmo com a negociação, ainda fique difícil para os locatários, o advogado especialista em direito imobiliário, Luiz Alberto Musso Leal Neto, informa a importância de procurar os meios legais para deixar o imóvel.
“Caso seja realmente impossível para o inquilino pagar o novo valor do aluguel, ele deve procurar o locador para ser feito um acordo de desocupação voluntária do imóvel, evitando ações judiciais de despejo e similares”, afirmou Neto.
Imóveis à venda
Os especialistas também analisaram os preços de imóveis que estão à venda. Ambrósio afirma que a relação entre aumento de preço de aluguéis e de imóveis à venda é observada na Grande Vitória, embora tenha algumas variações dependendo da localização e do tipo de imóvel.
Já Braga concorda que ambos os preços tenham aumentado, mas devido a fatores de demanda. “Temos um cenário de retração no aumento de juros. Quando o juros aumenta não compensa comprar um imóvel, por isso, muitas pessoas esperam baixar e, nesse tempo, alugam um local. Assim, aumenta a demanda por locação e o valor também tende a subir”, afirmou a especialista.
Bitencourt frisa que o aluguel em alta é muito relativo, pois existe a valorização do imóvel, mas, além disso, existe um problema de falta de imóvel. A demanda é recorrente e o imóvel não é entregue a curto prazo. Por isso, ele acredita que o valor do aluguel condiz com o valor do imóvel.
Cuidados ao assinar contratos
Os locatários podem tomar alguns cuidados antes do consumidor assinar o contrato para evitar problemas futuros. Braga informa que é importante sempre observar o índice IGP-M e a inflação e refletir se o salário permite um reajuste no aluguel.
“Os consumidores devem revisar cláusulas de reajuste, prazos, responsabilidades de manutenção e possíveis penalidades por rescisão antecipada. Ao assinar novos contratos, inclua cláusulas que permitam revisão de condições de forma periódica conforme variações econômicas. Isso oferece espaço para ajustes que beneficiem ambos os lados em tempos de instabilidade”, completou Ambrósio.
Existem diversas regras que podem ser negociadas, à luz do caso concreto, para trazer mais segurança e conforto para ambas as partes. Prazos, multas, índices de correção e seus limites, regras processuais em caso de debate, antecipação de cenários extremos e similares, tudo isso pode ser englobado em um contrato bem feito e, de forma fundamental, adaptado para cada caso. Acreditar em modelos pré-prontos é um perigo relevante, seja para locadores ou para locatários. Luiz Alberto Musso Leal Neto, advogado especialista em Direito Imobiliário
O advogado e professor da Faculdade de Direito de Vitória (FDV), Carlos Frederico Bastos Pereira, frisa a importância de procurar um advogado de confiança e do contrato ser claro e objetivo.
O professor da FDV informa que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos contratos de locação de imóvel, porque eles são regidos por uma lei específica (Lei 8.245/1991), mas que em alguns casos os contratos de aluguel de imóveis podem ser considerados abusivos.
Quando não houver cláusula contratual definindo o índice e a periodicidade do reajuste, ou quando o reajuste for estipulado de forma unilateral pelo locador. Também é considerado abusivo quando o índice aplicado for superior aos praticados no mercado ou resultar em aumento desproporcional em relação a imóveis similares na mesma região.
Além disso, o advogado especialista em direito imobiliário explica que os contratos de locação estabelecem um valor referente a um ano. Assim, a cada 12 meses é direito das partes aplicar o índice inflacionário. Porém, ele afirma que não é permitido que a correção seja feita com uma periodicidade menor ou em um valor fixo.
